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当事人疑问

李某（男）2009年11月全款在合肥市政务区某高档小区购买了一套房产，后经人介绍与余某相识，双方于2011年1月登记结婚。由于过户需要时间，李某所购房产在2011年3月才顺利办理了房产证。婚后双方感情不和，协议离婚不成，现李某要起诉离婚，李某有些担忧，前来咨询此房产是属于婚前个人财产还是婚后夫妻共同财产？

律师分析

离婚纠纷案件当中，往往涉及到离婚、子女抚养、财产分割、债权债务处理等系列问题。当事人之间对于财产的认定和分割，尤其涉及到诸如不动产等价值较大的财产往往会存在诸多不同t点和诉求，由此产生的诉争尤为明显。

为了解决此类问题，我们首先需要了解一下婚前个人财产和婚后夫妻共同财产的含义。婚前个人财产是指t结婚前夫或妻一方就已经取得的合法财产。婚后夫妻共同财产具体指夫妻关系存续期间一方或双方的各项合法收入以及由该收入转化而成的各项财产和财产性权利等。

此次咨询当中，婚前一方全款买房，婚后办理的房产证且登记在出资者个人名下，双方对于购房款和签订不动产买卖合同的时间均不存在异议。但由于我国实行的是不动产物权登记主义，即不动产所有权的取得依据登记而产生法律效力，该房产所有权登记是在婚姻关系存续期间内，这似乎会让人产生疑惑――该房产夫妻双方是否都有份？

一、根据我国《婚姻法》第十八条及婚姻法司法解释关于夫妻个财产的规定，虽然房屋产权证的取得在婚姻关系存续期间，但是房屋属于一方用个人婚前财产独自出资购买，且登记在己方名下，房产所有权在婚前就已经能够确定下来，而房屋产权登记只是一种国家行政部门行使行政权力对外产生的公示效力，两者虽然形成时间有差异但实际并不冲突。此，所取得的房屋仍属于能够确定的婚前个人财产范畴。

二、我国《婚姻法司法解释（三）》第十条规定了夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，不动产登记于首款支付方名下的，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，离婚时不动产的处理方式。而本案中属于全款购房，不存在按揭贷款等后续问题；参照此条款，对于婚前一方独自出资购买的全款房，尽管产证在婚后取得，但仍应按一方婚前个人财产处理为当。

三、根据我国的司法实践，本起纠纷中房产证的取得是基于婚前个人购房行为所产生的延续。而且，夫妻双方未对该房产进行任何约定（比如婚前、婚内财产协议或者婚后加名），这并不会直接使得夫妻一方所有的财产因婚姻关系的产生而转化为夫妻共同财产。

因此，关于婚前全款买房且登记在出资方名下、婚后办理的房产证的蟛该如何进行认定，需要综合考虑购房款来源、签订不动产买卖合同的时间、结婚登记时间、不动产权证书取得时间、双方有无特别约定等，而不能仅仅依据不动产权证书取得时间和房屋产权证取得时间来对房屋是否属于夫妻共同财产进行认定。

相关案例

金某与张某系大学同学，两人于2013年初登记结婚。后因感情不和，经上海市闵行区人民法院主持调解于2016年11月24日解除t姻关系。2012年10月19日张某在与金某正处于恋爱期间，与合肥市某置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定购买华邦世贸城小区住宅一套，建筑面积93.71平方米，总价格760324元，合同签订后张某全额付款，婚后取得登记在张某名下的产证。后关于涉诉房产双方协商不成，金某诉至合肥市蜀山区人民法院要求依法分割。

法院在查明各项事实后，认定诉争房产系婚前以张某名义所购，且最终登记在张某一人名下的事实。虽然房产证取得时间在结婚登记之后，但不能因此转换为夫妻共同财产，法院最后确定诉争房产归张某所有，判决驳回了金某诉讼请求。

法条链接

《中华人民共和国婚姻法》第十八条 有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：

（一）一方的婚前财产；

（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；

（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；

（四）一方专用的生活用品；

（五）其他应当归一方的财产。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第十九条  婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的 产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚 法>若干问题的解释(三) 》第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。