编辑：张诺曼

1、卖方身份

务必要核实卖方身份，清楚卖方是不是真正的房屋产权人，可以要求提供合法的证件，包括房屋所有证书、身份证件、土地证购房发票、契税发票等。

如果卖方是无民事行为能力人或限制民事行为能力人，即使房产证上只有他/她一个人的名字，买方与其签订的购房合同，也属于无效合。

2、房屋权属

房屋所有权证有可能作假，所以一定要到房管局查册核对真伪。并核实房屋权属有没有争议、有无抵押等。另外，还要注意是否存在依法被查封或转让，或以其他形式限制房屋所有权转让的情况，避免付款后房屋无法交付。建议购房者提前做好房屋产权调查。

3、房屋共有人

要仔细查看业主的房产证，看是否有房产共有人。若房屋为2人或多人共有，在签订后面的合同时就必须要共有人一起签字。此外，把好夫妻共有财产关，《婚姻法》规定，凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有"产，买方应要求卖方出具夫妻双方同意出售房屋的证明。

4、房屋是否违章或待迁

用于交易的房屋是否为违章建筑或已被例入拆迁范围。司法机关已保全、查封的房屋是不能买的。

物权法、担保法都规定，抵押人处理抵押房屋，应获抵押权人同意，否则不得转让。买房的时候，要事先去到相关部门查询清楚，并要注意签约时的风险控制，在合同中约定好，如若存在被保全、查封、抵押的情况，经纪公司应当承担先行赔付的责任。

5、房屋是否被出租

《合同法》规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。

 因此，如果房屋已出租他人，会导致买方购买后无法实际居住。如果有，尽量要求房东在交易前处理好租赁事宜。比如让租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败；或者让房东直接与租客解约。

6、土地使用年限

了解该二手房的土地使用类型，是商业用地、工业用地，还是住宅用地，不同类型的用地，其产权年限都不一样。

土地使用年限要从开发商拿地开始算起，住宅的牡厥褂媚晗拮畛の70年！年限是影响房价的重要条件，同时也会影响按揭贷款年限，如果房龄太旧，部分银行会拒绝办理贷款，所以千万要在购买前核实清楚。

7、各项税费

二手房交易过程中，需明确各项税费的承担，包括：增值税、个人所得税、契税等。交税时，如果"同约定是各付税费，那么两人必须同时到场；如果是业主实收，就只需要买家到场。

8、违约责任

为了避免纠纷，二手房购买的违约责任各方务必提前明确清楚。如买方给了定金后，卖方毁约或过户期间房产遭到查封等，均视为卖方违约；如采取按揭贷款的方式购房，对由于买方没有获得银行贷款或额度不够的后续处理方式也要约定，例如是解除合同还是赔偿违约金等。

9、家私电及附属设施

签约时，如协商好卖方赠送家私电的，及时要求中介抄写《家私清单》，并在合同约定家私电归属权及违约责任，最好是针对家私电进行拍照留底；如果有些房屋有附属设施，如游泳池、花园等，应明确价款中是否包含这些附属设施，避免日后产生纠纷。

10、阴阳合同

有些人为了避税，会签订价款约定不一致的阴阳合同。一旦产生法律纠纷，法院会认定阴阳合同为真实的买卖合同。所以，千万要避免签订阴阳合同。