附标题：什么是优先权？哪些法律关系适用优先权？无效合同对优先权的影响？

实际施工人是否可以主张优先权？是否可以对土地使用权主张优先权？优先受偿的权利范围？优先受偿权的权利期间？

建设工程实务研究课题（八）     作者：朱升禹

一、法律对建设工程优先权的定义？

    发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。（合同法第二百八十六条）

二、建设工程优先受偿权的法律适用范围？

    装饰装修工程承包人主张工>款优先受偿权，可予支持；工程勘察人或设计人就工程勘察或设计费主张优先受偿权，不予支持。（省高院指导意见第16条）

三、无效合同是否可以主张优先受偿>？

建设工程施工合同无效，但工程经竣工验收合格的，承包人主张工程价款优先受偿权，可予支持。 （省高院指导意见第17条）

四、实际施工人是否可以主张优先权 ？

    分包人或实际施工人完成了合同约定的施工义务且工程质量合格的，在总包人或非法转包人怠于主张工程价款优先受偿权时，就其承建的工程在发包人欠付的工程款范围内主张工程价款优先受偿权，可予支持。（省高院指导意见第18条）

五、是否可以对土地使用权主张优先权？

    承包人仅对建设工程占用的土地使用权主张优先受偿权的，不予支持。（省高院指导意见第二十二条）

六、优先受偿的权利范围？

    因发包人原因导致承>人施工期间停窝工产生的工人工资、设备租赁等费用，承包人将该费用与工程价款一并主张优先受偿权的，应予支持。（省高院指导意见第二十三条）

七、优先受>权的权利期间

    建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。（法释2002-16号批复第四条）

2017年4月7日