在房产买卖交易过程中，经常会遇到卖方出售时房产还处在抵押状态，许多房东都无法自行筹款解押。但办理房产过户必须解押贷款，则出现买方和卖方就筹款解押款进行商议，如果路浇杩钐媛舴浇庋海则会存在较大风险。

一、二手房买卖的常见解压方式

1、卖方自己一次性还清银行贷款

2、中介公司为卖方垫资解押，收取相应垫资费用。

3、房产中介通过买方支付首付款方式或垫资借款给卖方予以解押。

4、担保公司与卖方;署担保协议，由担保公司向银行提供担保，银行出资办理解押，担保公司收取担保费。

二、存在的主要风险

上述四种方式中，第3种方式是现实买卖双方经常采用的，也是经常发生纠纷的方式。在买方垫资借款为卖方还清银行贷款后，买方垫付解押款的最主要风险，主要表现在以下情形：

1、房产价格市场发生变化，卖家毁约反悔不卖；

2、买家已垫资解押房产，在办理房产过户期间，卖方出现债权债务纠纷，法院查封房产造成无法办理过户；

3、买方垫资解押房产，卖方因银行贷款政策调整原因或买方个人征信原因不能及时获取房屋按揭贷款不愿自觉履行；

4、卖家主观上利用垫资借款法律责任的空白恶意套取买方资金。

三、买房垫资款的法律性质认定

包括两种：

1、买方与卖方在《二手房购房合同》中约定买方以向卖房借款方式用于解押；借款内容在合同中载明或单独出具借条；

2、买方与卖方在《二手房购房合同》中约定由买方负责垫资用于办理卖方贷款解押，垫资款作为应支付的购房首付款。

上述两种所对应的法律责任在纠纷z决中会有不同的处理结果。但由于买卖双方采用自愿协商约定方式对垫资解押的履行作出意见，根据《民法总则》规定，交易双方民事活动不应违背自愿、公平和诚实信用原则，有关双方垫资款解押内容的约定属于当事人意思自治行为，约定事项应当严格履行，同理按照合同相对性原则，z方此时就不能再强调办理银行解押是卖方的合同义务。

但在实践处理纠纷过程中，房产中介公司制作的《二手房购房合同》中对借款垫资解押款项的性质是借款还是z为买方的首付房款，界定的比较模糊，造成双方在法院诉讼中各持所见，法院一般会鉴于借款以及房屋买卖合同是两项不同法律关系无法混合处理，造成当事方诉累。笔者建议，如协商一致垫资解押义务由买方承担，最好将该垫资款在合同中约定视为卖方收到的首付房款，这样可根据首付z收取比例给卖方设定相应限度的违约金，加大违约惩处力度，避免违约事实发生。

       

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